Как спасти пристройку, сооруженную на чужой земле, от сноса?
ВОПРОС
Имеется объект нежилой недвижимости, на который право собственности было нами перерегистрировано после реконструкции объекта с расширением площади (пристройка). Однако теперь контролирующие органы считают, что поскольку расширение площади произошло без выделения для этой цели соответствующего земельного участка, оно является самовольным строительством. Возникает перспектива признания нового свидетельства о праве собственности недействительным и снос пристроенной части объекта. Что в такой ситуации можно предпринять, чтобы признать за собой право собственности окончательно и исключить дальнейшие претензии контролирующих органов? Можно ли рассматривать в данном случае суперфиций как один из вариантов выделения земельного участка?
ОТВЕТ
В данном случае контролирующие органы совершенно правы. Согласно ст. 376 Гражданского кодекса объект недвижимости, сооруженный на земельном участке, который не был отведен для этой цели, считается самовольным строительством. А раз так, то собственник участка или уполномоченный им орган вполне может требовать снесения самовольно возведенной пристройки.
Наличие у собственника пристройки свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, включающего эту пристройку, не делает ее законной и не препятствует удовлетворению иска о сносе. Ведь сама по себе государственная регистрация права собственности не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные законодательством основания для возникновения этого права. Согласно же ч. 2 ст. 376 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
Решением о сносе пристройки вполне может быть признано отсутствие у ее владельца права собственности на нее и на основании этого может быть принято решение о признании недействительным свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, образовавшийся в результате сооружения пристройки.
Свидетельством тому – определение ВССУ от 22.02.2012 г. по делу № 6-5259св12, оставившее в силе решения апелляционного суда об удовлетворении иска прокуратуры о признании недействительным свидетельства о праве собственности ответчика на недвижимость и обязавшее его самостоятельно снести самовольно построенные объекты. Основанием для удовлетворения иска стало то, что регистрация права собственности на эти сооружения и перепланировки была проведена при отсутствии у ответчика, в том числе, права собственности или права пользования земельным участком, на котором были сооружены самовольные пристройки к квартире.
Более спорной может быть ситуация в случае, если свидетельство о праве собственности на самовольно перестроенный объект недвижимости было выдано на основании решения суда о признании права собственности на такой объект. В этом случае правоустанавливающим фактом будет уже не создание (изменение) объекта как таковое, а решение суда и, соответственно, по нашему мнению, для сноса объекта как самовольно построенного необходимо будет сначала отменить указанное решение суда.
Впрочем, по мнению ВХСУ, изложенному в постановлении от 24.05.2011 г. № 18/192-10, признание права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество не изменяет правовой статус такого имущества как самовольно построенного. И потому не исключает возможности обращения с иском о перестройке или сносе самовольно сооруженного имущества. В этом споре, правда, иск был подан на основании ч. 7 ст. 376 Гражданского кодекса, но не исключено, что аналогичную позицию суды могут занять и по искам, поданным на основании ч. 4 этой статьи, и тогда решение суда о признании права собственности на самострой не будет гарантией защиты прав его собственника.
Избежать судебных тяжб с контролирующими органами, имеющих высокий риск неудачи для собственника пристройки, можно только путем получения права собственности или права пользования землей, расположенной под пристройкой.
Если пристройка стоит на земельном участке государственной или коммунальной собственности, то необходимо будет подать соответственно госадминистрации или местному совету ходатайство о передаче земли в пользование или о его продаже, приложив к нему документы, указанные соответственно в ч. 2 ст. 123 Земельного кодекса или в ч. 2 ст. 128 Земельного кодекса. И далее действовать по стандартной процедуре: получить разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, заказать разработку такого проекта, согласовать полученный проект в органах Госземгентства и, если нужно, в других органах, указанных в ст. 1861 Земельного кодекса. После этого зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре, получив его кадастровый номер, и наконец получить решение уполномоченного органа на передачу земли в пользование или о его продаже и заключить с ним соответствующий договор.
Если же пристройка расположена на частной земле, то остается только договариваться с собственником этого участка относительно продажи или передачи в пользование им той части земли, на которой расположена пристройка. При этом также придется разрабатывать и согласовывать проект землеустройства, предусматривающий раздел земельного участка на ту часть, которую собственник пристройки будет арендовать (приобретать), и ту, которая остается в собственности собственника земли (альтернатива – купить или арендовать частный земельный участок целиком).
Что касается договора, на основании которого собственник пристройки получит право пользования землей, на которой она расположена, то это, по большему счету, не имеет значения. Это может быть и договор суперфиция, но чаще всего органы государственной и местной власти (если речь идет об участке государственной или коммунальной форм собственности) заключают в этих случаях договор аренды земли ввиду наибольшей урегулированности связанных с ним вопросов.
По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»