Может ли горсовет добиться сноса магазина-павильона в случае непродления договора аренды земли?
Многие здания и строения, принадлежащие субъектам хозяйствования на праве собственности (магазины, склады, офисные здания и прочее), расположены на землях государственной или коммунальной собственности, переданных этим субъектам в аренду.
С продлением таких договоров у предпринимателей довольно часто возникают проблемы и порой даже доходит до угроз со стороны органов власти относительно сноса зданий и строений, расположенных на арендованной земле. С подобными угрозами столкнулся и участник форума ЛІГАБізнесІнформ, которому на праве собственности принадлежит магазин-павильон, расположенный на коммунальной земле. В связи с этим он задался вопросом о том, может ли горсовет в случае, если договор аренды земли не продлен, требовать сноса этого павильона.
Позиция 1. Правовых оснований для сноса павильона нет, поскольку:
– согласно приказу МЧС от 17.01.2005 г. № 30 павильон – это торговый объект розничной торговли, предназначенный для организации продажи товаров конечным потребителям, который размещается в отдельном сооружении облегченной конструкции и имеет торговый зал для покупателей. То есть он является объектом недвижимости;
– ни Земельный кодекс, ни Закон «О местном самоуправлении в Украине» не предусматривают права горсовета принимать решение о сносе объектов недвижимости, расположенных на коммунальной земле;
– право собственности защищено Конституцией (ст. 41) и из сотни судебных дел разве что в одном случае суды могут принять решение о сносе недвижимости, принадлежащей лицу на праве собственности, но расположенной на неоформленной земле;
– как следует из Методических рекомендаций, утвержденных решением Государственной регистрационной службы 11.12.2012 г., в рамках деления вещей на главные и принадлежности главной вещью остается жилой дом, находящийся на земельном участке, а принадлежностью сам земельный участок, наследующий юридическую судьбу недвижимого имущества, которое на нем размещено;
– если местные советы или администрации передают земельный участок с целевым назначение под строительство объекта недвижимости, то тем самым они прямо высказывают свою волю на появление на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица. Соответственно, они признают и соглашаются со всеми последствиями такого решения, например, с невозможностью в дальнейшем свободно распоряжаться земельным участком;
– в случаях когда есть противоречие между собственником земли и собственником здания, закон должен быть на стороне последнего, так как он приобрел имущество законным путем и не может быть лишен его без соответствующей компенсации;
– даже если право собственности на павильон было приобретено на основании решения суда о самострое, у прокуратуры есть всего лишь год для его отмены (ч. 2 ст. 93 КАС).
Позиция 2. Горсовет может добиться сноса павильона, поскольку:
– право собственности на землю ничуть не хуже права собственности на строение;
– если по условиям договора аренды для размещения строения по его окончании арендатор должен вернуть участок в изначальном виде, то арендодатель вполне может требовать сноса строения;
– деление вещей на главные и принадлежности не касается соотношения объектов недвижимости между собой;
– указанные Методические рекомендации писались исходя из того, что право собственности на принадлежность отдельно не регистрируется, но сами по себе права на землю вполне могут регистрироваться;
– к данным правоотношениям можно было бы применить положения ст. 417 Гражданского кодекса, хотя в качестве аналогии ее не хотят применять к арендным правоотношениям;
– скорее всего, право собственности на павильон оформлено на основании решения суда по самострою. Следовательно, есть вполне законная схема для лишения лица такого права собственности: прокуратура проводит проверку, обжалует решение суда по самострою в апелляции и отменяет его. А раз нет судебного решения о признании права собственности на самострой, то нет и права собственности на него;
– прокуратура вряд ли принимала участие в деле о признании права собственности на самострой, а поэтому может в любой момент подать апелляцию вместе с ходатайством о восстановлении сроков. Год исковой давности установлен для органов, принимавших участие в деле;
– если судебное решение о признании права на самострой было принято до 01.01.2011 года, то на органы власти, которые не принимали участие в этом деле, не распространяется граничный срок в 1 год. Во всяком случае именно такое мнение было высказано в п. 6 постановления Пленума ВХСУ № 7 от 17.05.2011 и в постановлении ВХСУ от 19.10.2011 года по делу № 40/359-07.
Мнение «Ю&З»: павильон действительно является объектом недвижимости. На это указывает не только приказ МЧС от 17.01.2005 г. № 30, но и приказ Госкомстата от 24.10.2005 г. № 327, определяющий его как разновидность объекта розничной торговли, расположенного в сооружении легкого, некапитального строительства с небольшим торговым залом и вспомогательными помещениями. Более того, Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000 относит павильон к числу торговых зданий наравне с крытыми рынками, торговыми центрами и магазинами. Собственно, павильон с торговым залом площадью 20 кв. метров и больше учитывается как магазин и согласно приказу Госкомстата от 24.10.2005 г. № 327.
Таким образом, павильон является объектом недвижимости, который может быть классифицирован или как сооружение облегченной конструкции, или как торговое здание. Следовательно, в данном случае имеет место спор между собственником здания (сооружения) и собственником земли, на которой оно расположено.
По большому счету решать такой спор, наверное, было бы правильней в пользу собственника земли, поскольку тот соглашался передать свою землю в аренду и тем самым обременить свое право собственности на нее, только на тот срок и на тех условиях, что были определены в договоре аренды. По окончании же оговоренного срока или при существенном нарушении арендатором условий аренды собственник земли должен иметь право на получение своего участка в его изначальном виде. Арендатор, в свою очередь, согласился арендовать землю для строительства объекта недвижимости на предложенных арендодателем условиях и в течение согласованного срока, а значит, принял все риски, связанные с окончанием срока этого договора. В том числе относительно необходимости возврата земельного участка, если такой возврат был предусмотрен договором.
Правовым основанием для решения спора в пользу собственника земли могла бы служить ст. 417 Гражданского кодекса, предусматривающая возможность сноса здания (сооружения) в случае прекращения права пользования земельным участком. Эта норма могла бы применяться не только к правоотношениям, возникающим из договора суперфиция, но и к правоотношениям, возникающим из договора аренды земли под застройку. Ведь по своему существу эти правоотношения являются тождественными, поскольку предусматривают возникновение у другого лица (несобственника) права пользования земельным участком собственника для цели его застройки.
Но правоприменительная практика пока пошла по совсем другому пути. В письме от 01.01.2010 г. ВХСУ пришел к выводу, что принудительное освобождение земельного участка путем сноса здания, принадлежащего лицу на праве собственности, является нарушением права собственности такого лица, гарантированного ст. 41 Конституции. Поэтому требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, не могут удовлетворяться, если такие здания принадлежат на праве собственности определенному лицу.
Еще дальше в этом вопросе пошел Пленум ВХСУ, который в постановлении от 17.05.2011 г. № 6 пришел к выводу, что само по себе установление судом наличия фактического пользования земельным участком без документов, удостоверяющих права на него, не является достаточным основанием для квалификации такого использования земельного участка как самовольного его занятия. С возникновением права собственности на здание или сооружение у юридического лица возникает право получить земельный участок в пользование, а рассмотреть такой вопрос должен соответствующий орган власти. Поэтому отсутствие у собственника здания переоформленных на его имя правоустанавливающих документов на землю не может квалифицироваться как самовольное занятие земельного участка. А раз так, то нет и оснований для применения положений ст. 212 Земельного кодекса, предусматривающих возможность возврата самовольно занятых земель.
На основании этого ВХСУ в абсолютном большинстве случаев отказывается удовлетворять иски органов власти об освобождении земельного участка и о приведении его в пригодное для использования состояние путем сноса домов, зданий и сооружений, основанные на том, что собственниками таких зданий и сооружений не переоформлены договоры аренды. Свидетельством тому – постановления ВХСУ от 03.04.2013 г. по делу № 8/076-12, от 11.06.2013 г. по делу № 5011-73/14566-2012, от 24.04.2012 г. по делу № 6-28/17-2837-2011. Противоположные по содержанию решения, как правило, встречаются на уровне только первой и апелляционной инстанций.
Что же касается риска лишения права собственности на павильон, то он действительно существует. Но только в том случае, если такое право собственности было получено с нарушением требований законодательства, относительно чего на форуме нет данных. А потому и рассуждать об этих вариантах пока не стоит.
ВЫВОД:
В случае если договор аренды коммунальной земли, заключенный между собственником магазина-павильона и горсоветом, не продлен, у последнего практически нет шансов добиться сноса этого павильона. Хотя при определенном толковании законодательства у собственника земли есть право требования сноса зданий, сооруженных арендатором на его земле в случае прекращения договора аренды, но ВХСУ почти всегда отказывает в удовлетворении таких требований, заявленных местными органами власти.
По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»