Необходимо признать действительным договор купли-продажи земельного участка
Начало 2013 года ознаменовалось вступлением в силу Закона «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты», которым была существенно реформирована система регистрации и оформления прав на недвижимость.
Так, вступила в силу новая редакция Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», в соответствии с которой на смену органам БТИ пришла Государственная регистрационная служба, которая и будет проводить регистрацию прав.
Кроме того, функции госрегистратора в определенных законодательством случаях будут выполнять нотариусы. Также в новой редакции изложены некоторые нормы Гражданского кодекса , в частности статьи 640 и 657. Действующая редакция статьи 657 Гражданского кодекса к требованиям относительно оформления договора купли-продажи недвижимости относит лишь письменную форму и нотариальное удостоверение и не требует проведения госрегистрации сделки. А новая редакция статьи 640 Гражданского кодекса предполагает, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения.
Таким образом, с 1 января 2013 года отменяется обязанность осуществлять государственную регистрацию соответствующего договора купли-продажи недвижимости, в том числе и земельного участка, после его нотариального удостоверения. При этом право собственности на земельный участок, возникшее на основании такого договора купли-продажи, подлежит госрегистрации.
Так, нотариус, который будет удостоверять договор купли-продажи, в соответствии с вновь возложенными функциями, получит извлечение из земельного кадастра и Реестра прав и самостоятельно зарегистрирует право в Реестре прав в момент сделки.
Несмотря на такие кардинальные законодательные изменения, в судебной практике, как и ранее, встречается немалое количество споров, связанных с требованиями относительно признания договора купли-продажи земли действительным. В большей степени такие требования связаны с отсутствием у покупателя возможности нотариально удостоверить сделку по причине отказа продавца от такого удостоверения.
Отказ продавца от нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости является нарушением закрепленного Конституцией и Гражданским кодексом права собственности покупателя на приобретенное по такой сделке имущество.
Таким образом, принимая во внимание тот факт, что действующая редакция статьи 657 Гражданского кодекса к требованиям относительно оформления договора купли-продажи земельного участка относит только письменную форму и нотариальное удостоверение, следует обращаться в суд с требованием о признании сделки действительной по причине неправомерного отказа одной из сторон от нотариального удостоверения сделки.
Если стороны сделки купли-продажи земли договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклоняется от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется. Следовательно, при отсутствии возможности нотариально удостоверить сделку, в частности для защиты своего нарушенного права собственности, следует обратиться в суд с соответствующим иском о признании договора купли-продажи земельного участка действительным и признании права собственности.
Судебные органы, при решении вопроса о признании договора действительным по причине отказа в нотариальном удостоверении, становятся на сторону покупателя.
После получения решения о признания договора купли-продажи земельного участка новому собственнику необходимо будет получить извлечение из Государственного реестра прав согласно действующему законодательству Украины.
По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»