Приватизация здания и земли ликвидированного совхоза
ВОПРОС
В сельской местности имеется жилой барак на 6 семей постройки 40-х годов, ранее принадлежавший местному совхозу. После развала совхоза и создания нескольких агропредприятий данное строение на баланс никто не взял (по слухам). Ранее заселение людей происходило по устному согласию председателя совхоза, теперь – кто захотел, тот и поселился. На данный момент там проживает 2 семьи, остальная часть барака полуразрушена. Хочу приватизировать полуразрушенную часть этого строения и землю, в связи с чем возникла масса вопросов. Вот основные на данный период:
1. Где получить информацию о владельцах (балансодержателях) строения и земли возле него?
2. Возможно ли, что данного строения не существует по бумагам вообще, и где это можно узнать?
3. С чего начинать приватизацию, куда обращаться, какие документы собирать?
Заранее очень благодарен!
ОТВЕТ
Откровенно скажем, что в данной ситуации слишком много неизвестного, чтобы построить четкий и однозначный алгоритм действий. Но некоторые общие рекомендации дать все же можно.
Начать стоит с выяснения сегодняшнего владельца участка, на котором расположено упомянутое строение. Шансов на то, что именно право на землю оформлено надлежащим образом, намного больше, чем на наличие всех необходимых документов о праве собственности на строение. Поэтому, прежде всего, стоит проверить наличие участка на доступной на веб-сайте Госземагентства кадастровой карте Украины.
Если он на ней присутствует, там же будут указаны и сведения о нем, в частности кадастровый номер, что даст отправную точку для дальнейших движений. В частности, станет понятно, что органы госземангентства точно располагают данными о владельце участка. Если же на карте данного участка нет, то придется устанавливать его судьбу самостоятельно еще со времен существования совхоза.
До того момента, пока не был ликвидирован совхоз, все более-менее понятно. Скорее всего, земля находилась в пользовании совхоза, а собственником выступало государство (именно в этом и заключалось ключевое отличие совхоза как государственного предприятия, от колхоза как коллективного предприятия). Но, отметим, что согласно Закону «О собственности» и Земельному кодексу в редакции Закона от 13.03.92 № 2196-XII, если ликвидации совхоза предшествовало создание на его базе коллективного сельхозпредприятия, то земля могла быть передана в собственность такого предприятия.
Поэтому ключевым моментом является процедура ликвидации совхоза и создание с использованием его имущества новых предприятий. Необходимо узнать, кто стал правопреемником совхоза в части его прав на интересующий участок.
Таковыми могли быть: одно или несколько вновь созданных агропредприятий, или государство либо территориальная община того населенного пункта, на территории которого находится барак.
Самым первым шагом должно стать наведение всех необходимых справок в местном совете. У них может найтись вся необходимая документация для установления сегодняшних собственников интересующего вас имущества либо, как минимум, внесения некоторой явности в его судьбу (например, если на детальном плане территории соответствующего населенного пункта интересующий вас участок есть, а здания нет, то, скорее всего, право собственности на здание вообще не оформлялось).
Кроме того, необходимо навестить местное (районное либо городское) БТИ и управление земресурсов. Данные структуры в своих недрах могут хранить информацию, соответственно, об интересующем вас здании и земельном участке. Часть этой информации официально может быть сложно доступна (например, сведения из земельного кадастра официально может получить только ограниченный круг лиц, установленный ст. 38 Закона «О Государственном земельном кадастре»), поэтому лучше изначально попробовать неофициальный путь.
Кроме того, стоит внести в список адресов для посещения и райсовет, поскольку если земля была передана какому-либо из созданных при ликвидации совхоза агропредприятий либо третьему лицу такое действие должно было быть оформлено решением соответствующего совета.
В принципе, данные визиты должны дать достаточную информацию о том, кто является на данный момент собственником интересующей вас земли, а также о том, было ли надлежащим образом оформлено интересующее вас строение и права на него.
Дальнейшие действия зависят от этой информации. Вариантов здесь множество, но их можно свести к нескольким основным:
1) Барак и земля переданы в частную собственность;
2) В частную собственность передана земля, а барак вообще не оформлен;
3) Барак передан в частную собственность, а земля осталась в коммунальной/государственной собственности;
4) Земля находится в коммунальной/государственной собственности, а барак не оформлен (обратная ситуация крайне маловероятна, хотя изредка и встречается);
5) Земля и барак находятся в государственной/коммунальной собственности.
В первом случае все достаточно ясно. Необходимо обращаться к владельцу с предложением продать его собственность.
Во втором случае также следует вести переговоры о покупке земли с собственником участка. Что касается барака, можно либо обязать собственника участка легализовать данное строение до заключения сделки с землей, либо взять на себя прохождение этой процедуры, например, путем подачи иска о признании права собственности. Если же здание в состоянии «проще снести» и восстанавливать его не планируется, то на его существование можно вообще закрыть глаза.
Третий вариант подразумевает переговоры с собственником здания о покупке данного объекта с последующей приватизацией земли в общем порядке.
Четвертый вариант представляет собой наибольшую, пожалуй, сложность. Получить землю в его рамках, в принципе, не так уж тяжело. Но вот с бараком придется помучиться, поскольку, скорее всего, придется взять на себя все расходы по его легализации, если, конечно, его планируется восстанавливать.
Пятый вариант подразумевает под собой прохождение процедуры приватизации барака и земли. Сложность может быть разве что в случае, если собственник участка и барака не совпадают в одном лице (например, земля государственная, а барак принадлежит территориальной общине либо наоборот), но такой вариант достаточно редок. Если же вы все же с ним столкнулись, придется сначала урегулировать этот вопрос, добиться передачи барака либо участка в коммунальную собственность (естественно, неофициально).
Стоит отметить, что все вышесказанное – только общие рекомендации, на практике же очень многое зависит от конкретных деталей, которые можно установить только в процессе поиска документов.
По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»