Последствия заключения договора аренды земли без регистрации права аренды

подготовлено:  www.bizresurs.com.ua

Переход к титульной системе регистрации прав на недвижимость, связанный со вступлением в силу с 1 января 2013 года Закона № 1878-VI, среди прочего привел к тому, что теперь договоры аренды земли не подлежат государственной регистрации.

Вместо этого в ч. 5 ст. 6 Закона «Об аренде земли» теперь предусмотрено, что государственной регистрации подлежит право аренды земельного участка. В связи с этими изменениями у участника форума ЛІГАБізнесІнформ возник вопрос относительно правовых последствий заключения после 1 января 2013 года договора аренды земли, в случае если право аренды по такому договору не будет зарегистрировано.

В отношении того, что в этом случае заключение договора аренды земли не является основанием для возникновения у арендатора права аренды земельным участком, все участники форума были единодушны. Ведь согласно ст. 125 Земельного кодекса право аренды земельного участка возникает с момента регистрации этого права. В то же время другие вопросы (будет ли такой договор считаться заключенным? может ли в этом случае арендодатель требовать уплаты арендной платы? может ли арендодатель не допускать устранить такого арендатора от пользования землей?) оказались спорными.

Относительно действительности договора аренды

Позиция 1. Договор аренды будет действительным в части, не касающейся права аренды, поскольку законом теперь не предусмотрено, что такой договор нужно регистрировать. Следовательно, если, к примеру, договором предусмотрена обязанность арендодателя убрать мусор с арендуемого земельного участка, то отсутствие факта регистрации права аренды не освобождает арендодателя от необходимости выполнения этой обязанности.

Позиция 2. Если договором предусмотрено, что он будет действовать с момента регистрации права аренды, то такой договор и право аренды будут действовать с момента регистрации.

Относительно уплаты арендной платы

Позиция 1. До момента регистрации права аренды арендодатель не может требовать от арендатора уплаты арендной платы, поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента возникновения права аренды, которое, в свою очередь, возникает с момента регистрации соответствующего права. До этого момента средства, полученные арендодателем от арендатора, могут рассматриваться как имущество, полученное без достаточного правового основания в соответствии со ст. 1212 Гражданского кодекса.

Позиция 2. В период с момента заключения договора аренды земли до момента регистрации права аренды арендодатель может получать прибыль по договору, поскольку его право на передачу объекта в аренду не было ограничено регистрацией. К тому же арендатор обязан платить собственнику земли за фактическое пользование этой землей.

Относительно права арендодателя на лишение арендатора права аренды

Позиция 1. Арендодатель не может «выгнать» арендатора, не зарегистрировавшего свое право аренды, поскольку договор аренды был заключен и является действительным. Регистрировать же право аренды и пользоваться участком или не регистрировать такое право и/или не пользоваться участком зависит от выбора арендатора.

Позиция 2. Если право аренды не зарегистрировано, то в случае его нарушения со стороны арендодателя у арендатора не будет правовых оснований для признания таких действий неправомерными. Соответственно, если, например, такой арендатор засеет арендованный земельный участок, то урожай с него вполне может собрать арендодатель.

Мнение «Ю&З»: После отмены необходимости регистрации договоров аренды земли, для признания такого договора заключенным, по умолчанию, достаточно всего одного юридического факта – факта закрепления согласия сторон со всеми существенными условиями договора.

Для признания договора аренды земли заключенным не нужно дожидаться передачи земельного участка, по причине того, что такой договор является консенсуальным (согласно ст. 792 Гражданского кодекса арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок, а не передает его). Нотариальное удостоверение такого договора согласно ст. 14 Закона «Об аренде земли» является необязательным, а государственная регистрация и вовсе отменена.

Поэтому в данном случае действует общее правило, предусмотренное ст. 640 Гражданского кодекса, согласно которой договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии данного предложения. А точнее, учитывая требования ст. 181 и ч. 3 ст. 184 Хозяйственного кодекса, после изложения этого договора в форме единого документа, его подписания сторонами и скрепления их печатями.

Это, однако, не исключает возможности переноса даты вступления договора в силу по согласию сторон. Момент вступления в силу договора может быть определен, в том числе, датой регистрации арендатором своего права аренды. В этом случае такая регистрация будет служить отлагательным условием и, если иного не оговорено сторонами, права и обязанности сторон возникнут с момента осуществления этой регистрации.

С момента заключения договора аренды земли у арендодателя возникнет обязанность передать земельный участок арендатору, а у того – обязанность по уплате арендной платы. То есть договор аренды земли порождает, как минимум, два самостоятельных обязательства, необходимость выполнения которых, по умолчанию, не зависит от факта регистрации арендатором своего права. Поэтому отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату. Арендодатель, в свою очередь, может требовать эту плату, в том числе взыскивать ее в судебном порядке, ссылаясь на положения соответствующего договора, и регистрация или отсутствие регистрации права аренды на это право арендодателя никак не должна влиять.

В то же время, отказываясь регистрировать право аренды земли, полученное по договору, арендатор тем самым не совершает действий, необходимых для признания этого права государством и третьими лицами. Он не предоставляет ему абсолютной правовой защиты и потому не может предъявить никаких исков к третьим лицам, нарушающим это право.

Исключение может касаться только арендодателя. Если условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании землей и не нарушать право арендатора на такое пользование, то в силу этих договорных обязательств арендодатель не может нарушать право аренды арендатора даже в том случае, если оно не зарегистрировано. С другими же лицами у арендатора нет соответствующих договорных правоотношений и потому при отсутствии факта регистрации права аренды у него нет оснований для предъявления им каких-либо требований.

Кроме того, отсутствие регистрации права аренды лишает арендатора возможности по распоряжению этим правом. В частности, в таком случае он не может передать участок в субаренду. Отсутствие регистрации также усложняет процесс доказывания факта реального использования земельного участка в случае возникновения соответствующего спора с налоговыми органами. Во избежание этих проблем арендатору необходимо регистрировать свое право аренды.

 
ВЫВОД:

Если иного не предусмотрено соглашением сторон, договор аренды земли считается заключенным независимо от регистрации права аренды, приобретенного на основании такого договора. Отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату, но одновременно сужает его возможности по правовой защите этого права.

 

По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»