Налог на недвижимость: что будет в 2015 году

08-10-2014 подготовлено: www.bizresurs.com.ua

Дмитрий Денков, ЭП

Для многих стран налогообложение имущества - это, прежде всего, способ борьбы с "теневыми" доходами. Казалось бы, один из самых болезненных вопросов и для Украины.

Однако при предыдущей власти налог на недвижимость в основном вводили для имитации деятельности.

В частности, в правительстве Николая Азарова не раз уверяли, что заставят платить владельцев шикарных дворцов.

Впрочем, после "доработок" в парламентских комитетах и Кабмине, инициированных владельцами дворцов, концепция существенно менялась.

О коммерческой недвижимости вообще речь не шла. Обложили, как известно, только жилой сектор. Через предусмотренные прошлым правительством льготы по налогооблагаемой площади эффект от введения такого налога оказался нулевым.

"Вы знаете, сколько мы собрали налога на недвижимость, который является одним из базовых налогов во всем мире? 30 миллионов во всем государстве. В основном - в Киеве. На остальной территории никто не поместился в норму - 120 метров квартиры и 250 метров дома. Больше потратили на администрирование, чем собрали. В маленьких городах вообще ничего не собрали ", - жаловался глава Минфина Александр Шлапак.

Как известно, квартиры до 120 кв. м и дома до 250 кв м налогом на недвижимость не облагаются. Однако, по данным Госстата площадь 90% жилого фонда в Украине меньше 100 кв м, а девять из десяти семей живут в квартирах площадью 40-80 кв. м.

Для нынешней же власти налог на недвижимость - это дополнительный источник доходов. Чем больше налог принесет денег в бюджет, тем лучше. Концепция налога на недвижимость, которую подготовило правительство Арсения Яценюка, уже несколько раз претерпевала изменения. Вариант, который вместе с другими налоговыми изменениями внесен в парламент, уже устарел.

Дело в том, что вскоре этот пакет законопроектов будет заменен другим. Речь идет об изменениях в Налоговый кодекс, изменения в Бюджетный кодекс, реформирование единого социального взноса и оптимизации сети бюджетных учреждений.

Ранее премьер сетовал, что правительство не может подать закон о бюджете на 2015 год из-за необходимости готовить его на основе новой налоговой базы.

Тормозит же процесс "коварная Рада", которая не принимает "реформаторские" законопроекты. Как известно, в парламенте не нашлось голосов даже для того, чтобы включить пакет законопроектов в повестку дня.

Последние правки к налогу на недвижимость вносились около недели назад. По подсчетам чиновников и экспертов, новая модель налогообложения недвижимости позволит привлечь в бюджет до 2,7 млрд грн.

Достичь такого результата планируется за счет налогообложения жилых и коммерческих площадей. Ставки налога на недвижимость, как и раньше, будут определять местные общины. Каждая из них сможет выбрать свой уровень - от 0% до 2% от минимальной зарплаты за каждый "квадрат". Налог на недвижимость будет уплачиваться также раз в год.

"Мы идем к децентрализации. Даем верхнюю ограничительную планку минимальной зарплаты. Дальше пусть местная община решает, сколько платить, какие делать исключения для маленьких квартир. Это ее дело", - отмечает Шлапак.

Устанавливать льготы в виде необлагаемых площадей государство уже не будет. Это станет прерогативой местных чиновников.

По словам эксперта по вопросам бюджета Ассоциации городов Украины - АГУ - Александра Слобожана, льготы будут только адресными и зависеть от имущественного положения и уровня доходов. Они будут предоставляться только владельцам жилой недвижимости. На коммерческую недвижимость этот принцип распространяться не будет.

Коммерческая недвижимость

Предполагается, что местные органы власти сами будут заинтересованы в том, чтобы не повышать ставки и не "убивать" бизнес. Так, по крайней мере, считают в правительстве. В АГУ предполагают, что местные власти введут ставки на уровне 0,1-0,2%, что есть в десять раз меньше показателя верхней планки.

Определиться со ставками налога на недвижимость местным органам поможет Налоговый кодекс. Он будет содержать два критерия установления ставок.

Первый - категория объекта: производственные мощности или коммерческая недвижимость.

Второй - зональность. Город может быть разделено на зоны. Предприятия в городской черте будут платить больше за существенный «вклад» в загрязнение территории.

Эти факторы станут для местных властей ориентирами - ставок или формул не будет.

Были также предложения ввести фиксированный диапазон налога на недвижимость в зависимости от вида недвижимости. Для производственных зданий - 0,05-0,1%, для коммерческих - 0,2-2%. Идея вроде трезвая, но Минфин не захотел этого делать.

Фантазия местных органов могла бы зайти слишком далеко и вызвать серьезное налоговую нагрузку на производственную сферу.

Например, предприятие НПП "БелоцерковМАЗ" имеет недвижимость площадью 120 тыс. кв. м. По максимальной ставке 2% оно вынуждено будет уплатить 2,9 млн. грн. Одновременно, годовой объем реализации продукции предприятия составляет 12 млн. грн.

Остается надеяться, что местные органы не будут "насиловать" промышленные предприятия и руководствоваться принципом "не навредить бизнесу".

Сколько теперь может собрать правительство с учетом прогнозируемой АГУ средней ставки 0,1-0,2%, и если ставка составит 1%?

По расчетам Госкомстата, жилой фонд общей площади в Украине составляет 1096 млн. кв. м. Данные по коммерческой недвижимости в официальной статистике отсутствуют. Однако можно исходить из предложенного Минфином предположения, что соотношение жилой и коммерческой недвижимости составляет 10 к 1.

Тогда площадь коммерческой недвижимости - 109 млн. кв. м. Это примерно, ведь данный показатель не учитывает объемы недвижимости обанкротившихся предприятий. Таким образом, ставка 0,2% - это 260 млн грн для местных бюджетов, 1% - 1,3 млрд грн.

Жилая недвижимость

Здесь тоже будут применяться категории и зоны. Как это будет выглядеть? Для примера можно взять две киевские квартиры - на Печерске и на Троещине. Все понимают, что владельцы этих квартир не могут платить одинаковый налог.

Исходя из зоны, горсовет Киева может принять решение, что квартиры в 40 "квадратов" облагаются по ставке 0,5%. В этом же решении, исходя из принципа зональности, на Троещине будет 0,5%, а на Печерске - 0,8-0,9%.

Теперь другой момент: две квартиры на Троещине. Одна 1956 годf, другая - 2014 года. В первом случае горсовет может применить ставку 0,3%, во втором - 0,5%. По словам Слобожана, такое регулирование будет справедливым.

"Все зависит от грамотности органов местного самоуправления. У них был такой опыт установления ставок. Во всяком случае, если они начнут перегибать палку, то общество их поставит на место. Они это знают", - отмечает эксперт.

Для села налог будет вводиться, исходя из целесообразности. То есть если единый налог и плата за землю - это общеобязательные налоги, то налог на недвижимость устанавливает орган местного самоуправления.

Например, в селе, в котором 20 домов, его, скорее всего, вводить не будут. В этом не будет необходимости, потому поселковый совет соберет копейки.

"Важно, чтобы не было так, как в свое время областной совет устанавливал льготы вместо районных или сельских органов. Понятно, что область никогда не компенсирует эти потери местным бюджетам", - объясняет Слобожан.

В общем, если полагаться на данные Госстата по размеру жилого фонда, по ставке 0,1% можно собрать 1,3 млрд грн, по ставке 0,5% - 6,7 млрд. грн. Впрочем, без учета льгот, которые будут оказывать местные органы.

Проблемы внедрения налога на недвижимость

Во-первых. В том, что налог на недвижимость должны администрировать местные власти, сомнений нету. Как и нет сомнений в том, что полученные поступления должны быть потрачены на инфраструктуру.

Впрочем, эта модель все равно несовершенна. Ее главный недостаток - ставки определяются без привязки к реальной стоимости объектов, подлежащих налогообложению. Хотя такой подход и содержит немало "спекулятивных" рисков. В Минфине и АГУ убеждают, что для Украины предложена модель с обложением площади - оптимальная.

"Можно прийти к оценщику с "аргументом" в конверте, и ваш дворец оценят в 100 грн. Если же "квадратура", то уже никто не "спрыгнет". Эта модель лучше для таких стран, как Украина. Так, например, было у чехов и поляков", - говорит Слобожан.

Во-вторых. Не изменится ли суть концепции после того, как документ пройдет через парламент? Все знают, как там "режут" хорошие инициативы.

По словам участников рабочих групп, уже на этапе подготовки документа чиновники вставляют палки в колеса. Так, из-под налогообложения вывели гаражи и дачи. Совет тоже может расширить категорию льготников, исходя из своих интересов.

В-третьих. Можно радоваться, что местные органы получат больше самостоятельности и иметь дополнительный источник для развития инфраструктуры. Впрочем, один из самых распространенных и проверенных способов сокрытия нелегальных доходов самих местных "элит" - это вложение денег в недвижимость.

В Украине отсутствует механизм сравнения доходов и расходов плательщика налога. Этот процесс вовсе не контролируемый, поэтому даже голова любого сельсовета может иметь недвижимость в Болгарии, и это никого не удивит. Есть и коммерческие объекты, где государственные служащие также могут быть среди владельцев.

Например, условный чиновник горсовета за гривну приобрел старый универмаг в центре города. В универмаге много торговых площадей, которые он отдает в аренду.

Налоговой владелец показывает, что арендаторы платят ему 1 тыс грн в месяц, и он платит с этой суммы 200 грн налога. В то же время стоимость здания и аренды выше, и получает он от арендаторов вне договора в десять раз больше.

Конечно, такую схему может использовать не только представитель власти. В конце концов, кто бы за этим не стоял, главная задача власти - введение справедливого налога на коммерческую недвижимость. Однако это можно сделать только одним способом - привлекая к процессу определения ставок общественность.