Повышение арендной платы за землю как следствие изменения нормативной денежной оценки земли

подготовлено:  www.bizresurs.com.ua

Зависит ли размер арендной платы за землю от нормативной денежной оценки земли?

Этим вопросом задавались сотни арендодателей, да и арендаторов. Вопрос не остался и без внимания органов судебной власти, ведь большинство споров, связанных со взысканием арендной платы или расторжением арендного договора решаются именно в судебном порядке.

При решении вопроса о взаимосвязи размера арендной платы и денежной оценки земли суды, применяя одни и те же положения закона, приходят к неоднозначным выводам. Так, в одних случаях приходят к выводу, что законодательное изменение нормативной денежной оценки земли не может быть основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке. В других случаях – к выводу, что изменение нормативной денежной оценки земельных участков является предпосылкой для изменения размера арендной платы.

В постановлении № 3-21гс13 ВСУ устранил возникшие разногласия, выразив обязательную для применения правовую позицию по спорному вопросу. Ситуация, изложенная в постановлении, довольно распространенная. Так, стороны спора, в частности предприятие как арендатор и областной горсовет как арендодатель, заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок для размещения промышленной площадки с нормативной денежной оценкой, указанной в договоре. Условиями договора было определено, что арендная плата подлежит индексации согласно индексации денежной оценки земель согласно действующему законодательству.

ВСУ, принимая во внимание условия договора, заключенного сторонами, отметил следующее. В соответствии со статьей 96 ЗК землепользователи обязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату. К тому же Закон «Об аренде земли» определяет арендную плату с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, как одно из существенных условий договора аренды земли.

Согласно же статье 21 «Об аренде земли» размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. Статья 632 Гражданского кодекса также свидетельствует о том, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон.

Что касается вопросов регулирования земельных отношений, утверждения ставок земельного налога и размеров платы за пользование природными ресурсами, то решение этих вопросов отнесено к исключительной компетенции городского совета в соответствии с положениями Закона «О местном самоуправлении».

Вместе с тем статья 144 Конституции определяет решения органов местного самоуправления, принятые в пределах полномочий, определенных законом как обязательные для исполнения на соответствующей территории.

Так, решением горсовета была утверждена базовая стоимость 1 кв. м земли в размере с учетом индексации нормативной денежной оценки земель на территории действия договора аренды. При этом с момента внедрения новой денежной оценки оценка, действовавшая на момент заключения спорного договора аренды, была признана утратившей силу. И поскольку, как указывалась выше, решения органов местного самоуправления обязательные для исполнения на соответствующей территории, новая денежная оценка являлась обязательной для всех субъектов земельных правоотношений.

Таким образом, ВСУ подытожил, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы. Поскольку в договорах аренды земли стороны определили, индексация размера арендной платы происходит в соответствии с индексацией нормативной денежной оценки земель согласно действующему законодательству, законодательное изменение нормативной денежной оценки земли может быть основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Так, нормативная денежная оценка земельных участков не зависит от волеизъявления сторон договора аренды земли, а является способом регулирования государством платы за пользование землей, а ее изменение является предпосылкой для изменения арендной платы.

ВСУ согласился с выводами ВХСУ о том, что невнесение сторонами договора аренды земли изменений в части арендной платы не освобождает стороны от обязанности их выполнения. То есть арендодатель, несмотря на невнесение изменений в договор, вправе требовать уплаты задолженности (разницы между ранее действовавшей и новой арендной платой) с арендатора. Кроме того, влияние изменения нормативной денежной оценки земли на размер арендной платы может быть обстоятельством для инициирования арендатором прекращения договора аренды по договоренности сторон или в судебном порядке.

ВСУ также отметил, что инициатива по приведению в соответствие условий договора обязательным условиям, в частности соответствие новой денежной оценке, может исходить как от арендодателя, так и от арендатора.

Исходя из приведенного и с учетом того, что сторонами согласована возможность соответствующего увеличения арендной платы в случае увеличения нормативной денежной оценки земельного участка, изменение оценки требует и повышения размера арендной платы.

 
ВЫВОД:

В соответствии со статьей 21 Закона «Об аренде земли» и статьей 632 Гражданского кодекса законодательное изменение нормативной денежной оценки земли может быть основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, если это согласовано сторонами в договоре. Кроме того, в случае законодательного изменения денежной оценки и невнесения соответствующих изменений в договор аренды арендодатель вправе требовать от арендатора взыскания долга по арендным платежам.

  

По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»